Adquirir um imóvel pode representar o sonho de uma vida, e perder este bem ao ser vítima de fraudes e vendas em duplicidade pode arruinar o emocional e a estrutura financeira de muitas famílias.
Nesse sentido, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) disciplina, dentre outras, o processamento dos registros de imóveis nos livros e fichas dos respectivos cartórios.
Assim, pensando em diminuir a possibilidade de transtornos como a duplicidade de registros, mitigar riscos e ampliar a segurança jurídica às transações imobiliárias, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), emitiu norma (Provimento n. 143 de 25 de abril de 2023) regulamentando o Código Nacional de Matrículas (CNM) de imóveis. Vale relembrar que o Código Nacional de Matrícula foi criado há seis anos (Lei Federal n.13.465 de 2017), porém carecia de regulamentação para sua efetiva aplicação, algo feito agora com o advento do Provimento n. 143 de 25 de abril de 2023.
A advogada Ana Lacerda, atuante na área, explica com maiores detalhes do que se trata exatamente o Código Nacional de Matrículas, os impactos na vida do cidadão brasileiro e futuros investidores no setor.
Segundo a advogada, ao adquirir um imóvel é preciso fazer a transação com muita cautela e observância aos regramentos jurídicos vigentes no país, pois, é imprescindível a confecção de um bom contrato de compra e venda que será replicado na escritura pública. Outro ponto de fundamental importância nesse tipo de negócio é averiguação e análise da matrícula e impactos ao direito de propriedade que podem estar gravados nela ou em outros documentos que a acompanham. Ainda mais sabendo que é na matrícula que constam os registros de todas as mudanças ocorridas no bem.
Pensando em reduzir custos na aquisição de patrimônio, muitas pessoas procuram imóveis diretamente com os proprietários e, com medo da burocracia envolta neste tipo de negócio, acabam firmando apenas “contratos de gaveta”. “Muitas vezes o ‘barato sairá bem caro’, pois, sabemos que em muitos casos, não é feito o devido levantamento para verificar a real situação do bem”, alerta Ana Lacerda.
As consequências deste tipo de descuido são facilmente percebidas quando o novo proprietário se vê obrigado a assumir dívidas e ônus que não tinha conhecimento e que se vinculam ao imóvel, dos quais se pode elencar: conta de energia elétrica, água, condomínio, IPTU, embargos ambientais, termos de compromissos, etc. Em casos mais graves, o adquirente pode até perder o bem em razão de vinculações do imóvel em garantia a alguma ação judicial, das quais se destacam as dívidas fiscais e trabalhistas do antigo proprietário.
“Adquirir um bem imóvel exige um levantamento prévio detalhado para identificação dos possíveis riscos; e, registrar a titularidade do bem em nome do novo adquirente é a forma mais correta e segura de realizar esse tipo de transação”, explica Ana Lacerda.
Ana Lacerda avalia ainda que o código único e nacional para matrículas de imóveis vem em boa hora. “Pois, a expectativa é aumentar a segurança jurídica, evitar fraudes, facilitar a localização exata da coisa, simplificar, modernizar e padronizar o sistema de registros. Este também vem para integrar o banco de dados e as informações entre os cartórios e órgãos públicos, uniformizar e aprimorar os serviços notariais e de registro, dar confiabilidade nas transações comerciais de imóveis. Inegável que tudo isso vai dar maior higidez, confiança e eficácia aos atos cartorários, reduzir conflitos nas relações comerciais e evitar que estes problemas acabem por abarrotar a Justiça”, afirma a advogada.
Padrão
O CNM atribuirá um número único de 16 dígitos, dividido em quatro campos obrigatórios, a cada matrícula de imóvel no país. Uma vez atribuído, o código não poderá ser reutilizado, garantindo a unicidade da matrícula e evitando duplicidades. Cada imóvel corresponderá a uma única matrícula, e cada matrícula a um único imóvel em todo o país. Caso haja um imóvel com mais de uma matrícula, ou uma matrícula a qual seja vinculado mais de um imóvel, o oficial de registro de imóveis oficiará ao juiz para o bloqueio administrativo das matrículas para as devidas correções.
A segurança jurídica tão almejada na aquisição de bens imóveis, permitindo ao comprador ter convicção de que está realmente adquirindo aquilo que deseja, virá com o Programa Gerador e Validador do Código Nacional de Matrículas, instrumento esse que será utilizado pelos oficiais de registro de imóveis. “A consulta estará disponível a qualquer pessoa interessada, aumentando a transparência das informações imobiliárias”, explana Ana Lacerda.
Os oficiais de registros de imóveis devem implantar o CNM de imediato para matrículas abertas a partir do funcionamento do Programa Gerador e Verificar. As matrículas existentes devem ser atualizadas sempre que houver registro ou averbação. E em todas as matrículas no prazo máximo de um ano.
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