Negociações bem-sucedidas dependem de assessoria especializada para evitar prejuízos financeiros e garantir segurança jurídica

A aquisição ou venda de imóveis rurais envolve uma série de particularidades que vão muito além da simples negociação entre comprador e vendedor. Diferentemente das transações urbanas, os imóveis rurais exigem maior atenção a aspectos legais, ambientais, documentais e tributários que, se negligenciados, podem gerar prejuízos significativos ou até mesmo inviabilizar o negócio. Nesse contexto, conhecer os principais riscos envolvidos nessas operações é fundamental para que produtores, investidores e demais interessados atuem com segurança jurídica e evitem surpresas no futuro.

De acordo com Nassim Kassem, advogado especialista em direito imobiliário com atuação no escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, o ponto de partida para mitigar os riscos em qualquer transação envolvendo imóvel rural é a análise minuciosa da documentação da propriedade. “O primeiro documento a ser verificado é a certidão da matrícula do imóvel, ela deve estar atualizada. Parece básico, mas é essencial confirmar se o vendedor é, de fato, o legítimo proprietário. Não são raros os casos de herdeiros ou terceiros que possuem apenas contratos de gaveta, situações em que cuidados maiores deverão ser tomados”, explica.

Outro aspecto que merece atenção, segundo o especialista, diz respeito aos passivos. Dívidas, hipotecas, penhoras e outras restrições podem comprometer a efetivação do negócio e acarretar grandes prejuízos ao comprador. Por isso, além das informações que constarão na matrícula, é indispensável a exigência do comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos, das declarações do ITR feitas além das certidões negativas nas esferas federal, estadual, trabalhista, ambiental, protestos e Receita Federal. “Caso haja dívidas ou outros problemas pontuais que não inviabilizem a transação, atuamos na mediação e estruturação jurídica para viabilizar o negócio, sempre interpretando os objetivos do cliente, sem engessar a negociação”, destaca Kassem.

No caso de imóveis arrendados, o cuidado deve ser redobrado, pois o arrendatário possui direito de preferência na aquisição. A existência de contrato vigente deve ser respeitada e observada, uma vez que a legislação protege o arrendatário em sua relação contratual. Assim, é imprescindível considerar esse fator na análise de riscos da aquisição.

As questões ambientais também merecem atenção especial. Assim como as tributárias, as obrigações ambientais estão vinculadas ao imóvel e por isso poderão ser cobradas de compradores que não se atentaram para a parte ambiental do imóvel. Imóveis com pendências ambientais, como embargos, irregularidades em Áreas de Preservação Permanente (APPs) ou histórico de desmatamento ilegal, podem inviabilizar as atividades agropecuárias.

Como ressalta o advogado, o uso de tecnologias como drones e imagens de satélite tem sido um importante aliado na verificação dessas questões. “Com uma análise técnica detalhada, conseguimos identificar possíveis áreas de supressão vegetal. Mesmo que ainda não haja autuação ambiental, é possível antecipar problemas futuros e tomar as providências necessárias com antecedência”, diz. “É fundamental também verificar se a área registrada na matrícula corresponde à realidade geográfica do imóvel, especialmente em propriedades que ainda não possuem georreferenciamento — obrigatório para todos os imóveis, independentemente do tamanho, a partir de 20 de novembro de 2025”, completa.

Análise do vendedor e do comprador também é essencial

Além da verificação da documentação do imóvel, é imprescindível realizar diligência prévia (due diligence) tanto do vendedor quanto do comprador. “Avaliamos a situação patrimonial do vendedor, especialmente para verificar eventual estado de insolvência. Caso ele possua dívidas superiores ao valor de seu patrimônio, pode-se caracterizar fraude, o que compromete as aquisições e podem levar a anulação da compra e venda”, alerta Kassem.

No caso do comprador, o escritório realiza uma verificação cautelosa quanto a antecedentes criminais, histórico de transações, demandas cíveis e outros eventuais riscos de falta de pagamento. “Já acompanhamos casos em que o comprador estava envolvido em práticas fraudulentas: adquiria propriedades, não realizava os pagamentos e prejudicava a continuidade dos negócios. A má-fé é uma realidade, e esse tipo de investigação prévia é indispensável”, pontua.

Acompanhamento jurídico contínuo é fundamental

É importante destacar que a formalização da compra e venda do imóvel rural não se encerra com a assinatura do contrato. O acompanhamento jurídico contínuo é essencial para garantir o cumprimento de todas as obrigações previstas no documento. “Nosso trabalho segue no pós-venda, acompanhando o pagamento das parcelas, eventuais pendências e, principalmente, a lavratura e registro da escritura, etapa que efetivamente garante a transferência de propriedade”, reforça o advogado.

Cinco orientações fundamentais para transações rurais seguras:

1. Busque orientação especializada: Consulte um advogado com experiência em direito imobiliário rural antes de iniciar qualquer negociação.
2. Mapeie oportunidades e riscos: Uma análise jurídica preventiva evita prejuízos e garante um contrato sólido.
3. Tenha documentação em dia: Vendedores devem manter certidões, licenças, CAR, CCIR, ITR e matrícula atualizados.
4. Verifique o registro: Compradores devem confirmar se a escritura está devidamente registrada em cartório.
5. Acompanhe o pós-venda: Com o apoio do advogado, monitore o cumprimento das obrigações até o registro definitivo da propriedade.

Sobre – O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de 10 anos exclusivamente com assuntos relacionados ao agronegócio. Sua equipe é composta por profissionais altamente qualificados e multidisciplinares, capacitados para atender a todas as demandas do setor rural, seja de pequenos, médios ou grandes produtores. Com ampla experiência, entendem as peculiaridades do agronegócio e acompanham o produtor em todas as fases, “antes, dentro e depois da porteira”, oferecendo suporte jurídico completo nas áreas de Planejamento Patrimonial, Meio Ambiente, Tributação Rural, Trabalhista e Previdenciário. Saiba mais em https://alvarosantosadvocacia.com.